Колега как го изчисли тоя един процент? Дори при откачените цени в момента. Доходоностността е в пъти по-голяма или около 3% както вече спомена
@metaverse . А ако си имал възможност и акъл да купиш преди година-две, може и към 4-5%. Ако си купил на зелено 2016 ... 10%...нещо като биткойн
Ето ти примерна сметка. Откриваме супер оферта пред акт 16 - двустаен на цена 100 000лв и приемаме, че 500лв месечен наем е достижима сума. Тоест
6% брутна доходност.
Ето ги и и разходите:
- Първоначален ремонт на имота между 10 000 - 15 000лв за материали
- Първоначален ремонт на имота между 5000 - 8000лв за майстори(шпакловка, латекс, ламинат, ел и вик, баня, кухня)
- Нотариална такса при покупка - 3800лв
- Комисионна за брокер - 3000лв
- Загуба на време при занимавка с майстори. Ако работят един месец в обекта, за организиране на различни майстори/хамали губиш поне 50 работни часа х 10лв на час = 500лв.
- 1 месец средно на година нямаш наемател -
500лв
- Годишен данък и такса смет -
200лв
- Застраховка на стойност поне 80 000лв =
150лв (говоря за плащаща фирма, а не на SDI офертите)
- Домоуправител -
240лв на година. (За затворени комплекси над 700лв на година, но да речем, че е обикновен блок)
- Ежегодно освежаване - латекс, почистване, труд на майстора, евентуални ремонти по електроуреди -
500лв
- Основен ремонт през 10 години - смяна на уреди, кухня, баня, легло - 5000лв. Тоест на година по
500лв.
- 10% ЗДДФЛ - данък за наема - 50лв на месец х 11 месеца -
550лв.
До тук годишни разходи имаме
2640лв, без да броим
маркираните в червено, понеже ги приемаме за еднократни. Нетния ни приход е 3360лв, тоест
3,36% НЕТО, при плащане на имота
в брой.
А нека сега да го закупим с
ипотечен кредит за период от 20 години. При ГПР 3.22% и лихва 2.99% за 20 години обща сума: 135 148лв. Тоест 35 148лв.
оскъпяване за целия период. Това е средно 1757лв годишен разход за лихви и такси. От горния нетен приход 3360лв вадим - 1757лв и получаваме 1603.00лв годишен НЕТО приход, тоест 133лв месечно.
1.6% НЕТО годишна възвръщаемост.
- При покупка с кеш имаме 3.36% нетна възвръщаемост на година.
- При покупка с ипотечен кредит имаме 1.6% нетна възвръщаемост на година.
Дай сега да приспаднем процента на
инфлацията, която е около 3% годишно. Тоест нетната ти възвръщаемост след преизчисляване на инфлацията е
0 процента! Кога ще влезем в дефлационен процес вече - трудно е да се каже.
А... сега ще кажеш, че имота ще си
увеличи цената през следващите 10 години и от там ще спечелиш едни +20% процента нали?
Споко, нищо няма да спечелиш. Горните разходи в
червено не ги включихме в сметката. Погледни ги тях отново - те изяждат печалбата ти от евентуалното увеличение на цената на имота. А ако паднат цените какво правим?
Алтернативна инвестиция - при земеделската земя достигам
6% годишна нетна възвръщаемост, отделяйки 1 работен час годишно за преподписване на договори за аренда. Не знам защо всеки смята проценти, без да смята изгубеното работно време докато управлява тази инвестиция.
