От: Дискусия за Собствен имот или Инвестиране ( при наличието, че живеете под наем )
Пичове, тука много, ама много грешите.
Първо на блеки сметките не съм ги проверявал, ама някои неща не ги отчитат 100%. Отчита инфлация, а същевременно наема на имота остава един и същ за 20 години. В момента живея под наем, договора съм го сключил преди 8 месеца за една сума. В момента обявих предизвестие че напускам, защото се местя в собствено жилище и хазяйката(86 годишна бабка с 10 апартамента) първата и работа беше да опита да ме прецака с депозита. Нищо че взима поне 5000 лв на месец от наеми. Видя че няма да стане и после вика, ама то пък сега ще го дам по-скъпо. Те наемите скочиха. Даже сигурно като ти беше минала годината щях да ти вдигна наема за следващата година... И сега най-интересното. В момента плащах 300 лв, а каза, че ще му търси 400. Разгледах обявите за подобни жилища и честно казано наистина са по толкова вече. Пък жилището не е нищо особено. Отделно, че има проблеми за решаване, които тъй като знаех че няма да живея там дълго не инвестирах време да реша и преглътнах. Обаче ако ги бях оправил си оставаха за нея. Това също е в графата минуси, които не се отчитат. Ама инвестиции по моя апартамент се отчитат, нищо че му вдигат цената.
Отчита данъци и амортизация на жилището. Че те цените скачат бе. Каква амортизация? Мой близък наскоро продаде жилище на почти двойна цена от тази на която го е купил. Вярно, че купи друго, чиято цена също е скочила. Ама ако беше купено с цел инвестиция за 6-7 години двойна доходност. Това и 6-7 те процента на блеки не могат да го постигнат. Дено сигурно 1000 души в България могат да се похвалят с такава доходност от инвестициите си и най-вероятно всички са в сивия сектор.
Най-ме кефи как хора със собствени жилища говорят за това колко е хубаво да живееш под наем. Ами не - не е. Живота под наем има супер много ограничения. Не можеш да си купиш нищо твое. Щото преместването струва скъпо, отнема супер много време и нерви. Ама това също не го отчитате. Щото 1 седмица ако спра да си въртя парите губя така прочутата доходност. Отделно потрошените нерви никой няма да ти ги плати, а здравето е най-важно.
Така хубавата мобилност. Имам случай на моя близка, женена с дете, която получи възможност за бизнес в София. Живя под наем около 6 месеца, само проблеми от това. Накрая се ядоса, изтегли кредит, и със свое участие купи жилище. Живя сама около 2-3 години в него. След това обаче така стана, че дейността спря да бъде печеливша - беше вълна, която тя грабна и премина по-бързо от очакванията и. Веднага даде жилището под наем и се върна в провинцията при семейството си, там също има жилище. В момента плаща 400 лв кредит и взима 500 лв наем, като не е вдигала наема никога от как го е дала - 3 години. В момента обмисля да го вдигне със 150 лв. Значи ако толкова ти се наложи да се преместиш няма да останеш толкова на минус. Пък и това жилище ВИНАГИ, АМА ВИНАГИ МОЖЕШ ДА ГО ПРОДАДЕШ.
Ако не дай си боже стане така, че нямаш възможност да плащаш кредита, ти няма да имаш възможност да плащаш и наема. Само че в единия вариант при добра финансова култура ще се постараеш да имаш поне 3-4 вноски напред, като междувременно продаваш жилището, връщаш това което дължиш на банката и останалото притежаваш и управляваш както намериш за добре. Чак толкова лесно няма да ти го вземе банката.
Стрес тестовете на банките, като минели щели да паднат цените. Тук там да излезе някой нов имот като минат тези тестове. Лихвите също не очаквам да се вдигнат драстично, че да намалее търсенето. Българите имат огромни суми на депозит. Банките в момента могат да отпускат кредити колкото си искат. Лихвите са ниски, защото на банките пари на влог не им трябват въобще и гледат да намалят тези суми. И много хора се ориентираха към апартаментите, защото след 45 години комунизъм и 15 години мутренство, няма как всички да са финасово грамотни и достатчно смели, за да инвестират в бизнес. Докато имотите предлагат по-голяма сигурност и същевременно доходност.
Имайте предвид че тоя кредит инфлацията го изяжда също така. Докато наема върви успоредно с нея. Ако днес печелиш 1000 лв след 10 години ще печелиш 1500, и пак ще внасяш вноска 500-600 например. Обаче ако плащаш наем 450 няма да плащаш 450 след 10 години а ще плащаш 700.
Познавам 1-2 семейства които така разсъждаваха и имаха бизнеси - било много изгодно да живеят под наем и да си вкарват парите в бизнеса, повече доходност имали. Какво бил за тях един наем, винаги щели да имат пари да го покрият. Да ама преди 10 години имаха бизнес, но в момента нито едните, нито другите имат бизнес. И двете семейства едвам връзват двата края и постоянно мрънкат за пари роднините си и т.н. И от мен са искали включително. Щото един наем не бил нищо за тях. Ей тоя сценарий наемателите май не го отчитате. Защото едно е да живееш в собствено жилище и да го продадеш и да ти остане нещо след като изплатиш кредита, друго е да нямаш нищо, защото веднъж си се разорил, след това фалираш втори път и дори нямаш подслон.
Почти не сме говорили и за емоционалния план на плащането на наем - хазяина - вечно недоволен от теб, нямаш възможност да пипнеш каквото и да е по имота, ако го направиш го правиш за хазяина ти. Утре наема ти може да скочи или да каже, сина се връща от Англия. До 30 дни да те няма, както стана с 1 приятел, който има около 2-3 месеца студентство и след това се връща в родния си град. И в момента буквално трябва 2 месеца да живее на хотел, за да си спести разправиите с хазяи, защото никой няма да му даде жилище за 2-3 месеца, а няма кой да го приюти. Например когато аз наемах апартамента си беше зима и нямаше проблеми, в последствие разбрах обаче че в апартамента над мен, лятото пристигат туристи от всички дестинации, които разглеждат София и идват тук най-вече за купона и от 1-2 седмици поне 2-3 вечери има яко шум, музика и т.н. И това явно е редовна практика. Говорих с домоуправителя, каза ми, мъчим се, но не можем да ги изгоним. Ако не се махах след 20 дни, щеше да ми е супер неприятно да търпя това цяло лято. Отделно че има супер много неуредици за които трябва да търчиш и да губиш от своето време. Плащането на наема да кажем на мен ми отнема между час и час и половина, защото хазяйката живее далеч задължително плащането става на ръка, защото укрива доходи. По едно време трябваше да ходя да се занимавам да оправям някакви сметки по жилището, които не си бяха заплатили, после да си търся парите, да се занимавам да ходя на общи събрания на които се обсъждат нови врати и прозорци на сградата мишки в мазето и други проблеми които не ме засягат, но домоуправителката е близка с хазяйката и и долага, като не ходя. Един ден дъщеря и ми се обади в работно време по средата на деня и поиска да види състоянието на жилището в момента, че била на близо. Когато и казах, че аз не съм на близо и имам работа и не мога да отделя време, като съм съгласен това да стане с предварителна уговорка, за да мога да си направя графика удобно, тя започна да мърмори, да заявява, че има ключ и ще влезе със свидетели и адвокат ли, нотариус ли да опише състоянието, като трябва аз да му платя хонорара, просто и казах да изчака и отидох, само да няма разправии. На колегата един ден пък му звъни телефона пак така по време на работа и беше хазяина му, който почна да мрънка, че минал покрай апартамента и прозореца бил отворен, пък духал вятър и МОЖЕЛО да за вали и дали е бил ли там да го затвори и някакви такива глупости придружени отново със някакви заплахи. Просто такива глупости до безкрай знам.
И последния въпрос - след като апартамента е пасив, наемането на жилище АКТИВ ли е? Разходите по жилището са пренебрежимо малки мога да ви кажа. Едва ли достигат и 1 месечен наем на година, като изключим кредита. В България данъците са ниски. Поддръжка на общите части почти липсва. Или ако има - тя е 5-10 лв. на месец за жена която да почисти веднъж седмично, ток и крушки, такива неща. Ама хазяина също иска от теб ти да ги плащаш докато си под наем. Че даже и други разходи излизат които едва ли би имал ако си собственик. Веднъж на 10 години ако се съберат малко пари за ремонт на покриви и боя на стълбите е ОК.
Сигурно и още мога да напиша но някои хора вярват повече на теоретични книги като "Богат татко беден татко" и тем подобни глупости, вместо да помислят трезво над нещата и да подплатят опита си с реални примери. Просто на запад това може и да работи, но България не е запад. За българина най-важна е сигурността след всичко което е видял, няколкото национални катастрофи, соц епохата, мутренските времена, кризата през последните години. Никой няма да тръгне да купува акции, при все че няма жилище. И не е логично. Защото дори и да нямам работа по която съм специалист или бизнеса ми да спре да е доходен, винаги със собствено жилище ще имам повече алтернативи пред това първия ми разход да е да си платя наема. Най-малкото кредита свършва, а наема не. Тоест пред крайното робство и безкрайното избирам крайното. И цитата от библията със вземането на заем е хубав, но жилището под наем също е вид заем за мен. Просто ми се заема вещ и буквално ставам роб на хазяина.
Може би и вишуту караше...
