Колега как го изчисли тоя един процент? Дори при откачените цени в момента. Доходоностността е в пъти по-голяма или около 3% както вече спомена
@metaverse . А ако си имал възможност и акъл да купиш преди година-две, може и към 4-5%. Ако си купил на зелено 2016 ... 10%...нещо като биткойн
Ето ти примерна сметка. Откриваме супер оферта пред акт 16 - двустаен на цена 100 000лв и приемаме, че 500лв месечен наем е достижима сума. Тоест
6% брутна доходност.
Ето ги и и разходите:
- Първоначален ремонт на имота между 10 000 - 15 000лв за материали
- Първоначален ремонт на имота между 5000 - 8000лв за майстори(шпакловка, латекс, ламинат, ел и вик, баня, кухня)
- Нотариална такса при покупка - 3800лв
- Комисионна за брокер - 3000лв
- Загуба на време при занимавка с майстори. Ако работят един месец в обекта, за организиране на различни майстори/хамали губиш поне 50 работни часа х 10лв на час = 500лв.
- 1 месец средно на година нямаш наемател -
500лв
- Годишен данък и такса смет -
200лв
- Застраховка на стойност поне 80 000лв =
150лв (говоря за плащаща фирма, а не на SDI офертите)
- Домоуправител -
240лв на година. (За затворени комплекси над 700лв на година, но да речем, че е обикновен блок)
- Ежегодно освежаване - латекс, почистване, труд на майстора, евентуални ремонти по електроуреди -
500лв
- Основен ремонт през 10 години - смяна на уреди, кухня, баня, легло - 5000лв. Тоест на година по
500лв.
- 10% ЗДДФЛ - данък за наема - 50лв на месец х 11 месеца -
550лв.
До тук годишни разходи имаме
2640лв, без да броим
маркираните в червено, понеже ги приемаме за еднократни. Нетния ни приход е 3360лв, тоест
3,36% НЕТО, при плащане на имота
в брой.
А нека сега да го закупим с
ипотечен кредит за период от 20 години. При ГПР 3.22% и лихва 2.99% за 20 години обща сума: 135 148лв. Тоест 35 148лв.
оскъпяване за целия период. Това е средно 1757лв годишен разход за лихви и такси. От горния нетен приход 3360лв вадим - 1757лв и получаваме 1603.00лв годишен НЕТО приход, тоест 133лв месечно.
1.6% НЕТО годишна възвръщаемост.
- При покупка с кеш имаме 3.36% нетна възвръщаемост на година.
- При покупка с ипотечен кредит имаме 1.6% нетна възвръщаемост на година.
Дай сега да приспаднем процента на
инфлацията, която е около 3% годишно. Тоест нетната ти възвръщаемост след преизчисляване на инфлацията е
0 процента! Кога ще влезем в дефлационен процес вече - трудно е да се каже.
А... сега ще кажеш, че имота ще си
увеличи цената през следващите 10 години и от там ще спечелиш едни +20% процента нали?
Споко, нищо няма да спечелиш. Горните разходи в
червено не ги включихме в сметката. Погледни ги тях отново - те изяждат печалбата ти от евентуалното увеличение на цената на имота. А ако паднат цените какво правим?
Алтернативна инвестиция - при земеделската земя достигам
6% годишна нетна възвръщаемост, отделяйки 1 работен час годишно за преподписване на договори за аренда. Не знам защо всеки смята проценти, без да смята изгубеното работно време докато управлява тази инвестиция.
...а ако искаш да нямаш никакви пари, да купиш апартамент и от него да изкраш някакви пари ....хубаво слагай там 1%, но според мен ако разчиташ на ипотека за да го даваш под наем няма да излязат сетките в някой момент, та дори мога да твърдя, че ще ти е под 1% доходоносната.