Отдаване на имоти под наем?

PavelAndreev

Active Member
Привет,
Отварям дискусия за покупката на имоти с цел отдаване под наем, за да чуя мнението ви.
Преди години се зарибих по този бизнес план и вече имам опит в това. Гледал съм доста клипове с хора, които дъщо ги правят, но в USA. Разбира се, наясно съм, че пазара и условията са други, но там имат и доста други такси, които ние ги нямаме.
Все пак едно не успявам да разбера - как в рамките на 10 години натрупват дву-дори три цифрен брой имоти.
Аз залагам на самоучастие и кредит с голяма вноска, но за екстремно кратък срок, за да може скоро да съм изчистил сметката и наема да бъде чиста печалба. Съответно за нов имот ползвам предходния наем като помощ завноска по новия кредит. Все пак обаче не виждам как за 10 години мога да натрупам повече от 3-5 имота, а хората вземат в пъти повече. Ясно е, че там наемите са по-високи и покриват кредита, а вероятно остава и малка печалба, но все пак...
Друг вариант е покупка-ремонт-продажба с печалба за натрупване на някакъв капитал, но това пак е доста времеемко.
Нахвърлям на две- на три някои опорни точки, по които да започне разговор.
Ще се радвам, ако се включат и хора с реален опит, а не само странични наблюдатели.
 

bigriot

New Member
В България масово поради ниските лихви хората се нахвърлят по маломерни апартаменти с цел инвестиция. Почти никой не прави разлика между брутна и нетна възвръщаемост. Например:

- Ако открием имот с наем 500лв и продажна цена 100 000лв, то на година имаме 6% брутна годишна доходност.

Първоначален ремонт - 5000лв; Нотариална такса и данък - 3000лв; Комисионна за брокер - 3000лв. Сега дори няма да слагам тези разходи в калкулацията, че съвсем ще те уплаша.

Платили сме 100 000лв. При 500лв наем имаме годишен приход от 6000лв. А сега да видим и съпътстващите годишни разходи:

- 1 месец средно на година нямаме наемател - 500лв
- Данък имот и такса смет - 200лв
- Застраховка - 120лв
- Входни такси - 200лв
- Фонд ремонт на сграда - 100лв
- Ежегодно интериорно освежаване (латекс, боя, ремонт електроуреди) - 500лв
- Основен ремонт през 10 години (електроуреди, кухня, легло, душкабина) - 5000лв - тоест на година по 500лв.
- ЗДДФЛ - данък за наема (10%) - 50лв на месец х 11 месеца = 550лв

Дотук чистата доходност ни падна до 2830лв/година, което е 235лв на месец чист приход от наеми.

Сега да кажем, че тези 100 000 лв за имота не сме ги дали кеш, а сме изтеглили ипотечен кредит за период от 20 години.

При ГПР 3.22% и лихва 2.99%, за 20 години общо дължима сума: 135 148лв., тоест имаме 35 148лв оскъпяване за целия период. Това е средно 1757.40лв годишно за лихви и банкови такси.
Сега от горните 2830лв на година изваждаме 1757лв и получаваме 1073лв нето годишен приход = 89.41лв на месец ЧИСТО!!!

Извод:

При покупка кеш на имот за 100 000лв имаш брутна възвръщаемост 6% и нетна 2.83% на година.

При покупка с ипотечен кредит на имот за 100 000лв имаш брутна възвръщаемост 6% и нетна 1.07%

Как ти звучи?
 
Последно редактирано:

alexkuzmov

Active Member
Привет,
Отварям дискусия за покупката на имоти с цел отдаване под наем, за да чуя мнението ви.
Преди години се зарибих по този бизнес план и вече имам опит в това. Гледал съм доста клипове с хора, които дъщо ги правят, но в USA. Разбира се, наясно съм, че пазара и условията са други, но там имат и доста други такси, които ние ги нямаме.
Все пак едно не успявам да разбера - как в рамките на 10 години натрупват дву-дори три цифрен брой имоти.
Аз залагам на самоучастие и кредит с голяма вноска, но за екстремно кратък срок, за да може скоро да съм изчистил сметката и наема да бъде чиста печалба. Съответно за нов имот ползвам предходния наем като помощ завноска по новия кредит. Все пак обаче не виждам как за 10 години мога да натрупам повече от 3-5 имота, а хората вземат в пъти повече. Ясно е, че там наемите са по-високи и покриват кредита, а вероятно остава и малка печалба, но все пак...
Друг вариант е покупка-ремонт-продажба с печалба за натрупване на някакъв капитал, но това пак е доста времеемко.
Нахвърлям на две- на три някои опорни точки, по които да започне разговор.
Ще се радвам, ако се включат и хора с реален опит, а не само странични наблюдатели.
Приемай твърденията на хора, които са натрупали 3 цифри имоти за 10 години, с щипка сол.

Имоти като инструемнт за инвестиция са много зле за създаване на капитал.
Ако нямаш капитал шанса да загубиш пари при инвестиция в имоти е огромен.
Имай и предвид, че след определен брой имоти, където вече месечния доход е значителен, някой ще трябва да се занимава с имотите нон стоп. Ремонти, поддръжка, прищявки на наематели, проблемни съседи, проблемни наематели, забавени наеми, организиране на огледи, счетоводство и т.н.

Имотите са прекрасни за съхранение на капитал и ако имаш достатъчно от тях, може и да капят добри пари на месец.
Като инвестиция за генериране на месечен доход са лоша идея.
 

webstil

Well-Known Member
Подкрепям горното мнение, наистина като теглиш чертата излиза, че бавно се печели от имоти, макар че в книгите пишат друго, но тези книги са писани в САЩ и то в едни други времена, в които буквално държавата ти е давала заеми с много ниски лихви, за да строиш цели блокове с апартаменти за хората.

Не че и аз нямам идея и желание да се занимавам с такъв тип бизнес, но наистина ти трябва много сериозен капитал или изгодни сделки. За тези с 10-те имота или са имали 1-2-3 налични, или яко участват в някаква схема, или просто са ги развъртели доста успешно по букинг и айрбнб. Това последното до известно време беше схема, но вече малко преди короната, чувах много хора да казват че не се изкарва добре - говоря за София, а сега вече ти е ясно, че към момента е трагедия, защото няма туристи. Иначе точно един такъв случай мернах из ФБ групите за имоти, човек с 15 такива имота - малки и все в центъра, закупени с цел отдаване краткосрочно - тип букинг, търси дългосрочни наематели и продава. Насъбрал ги е като е почнал с няколко и всичките други са му на кредит като ги изплаща с наемите за нощувки на предишните, но в една такава ситуация като сега е малко кофти, защото няма как да си плаща кредитите и сигурно ще загуби поне половината, което пък отваря възможности за много по-ниски цени скоро, аз очаквам ако продължи така положението през 2021 г. в София да има сериозен спад на цените + апетитни оферти от банки и ЧСИ-та.

Най-лесно се натрупват според мен, ако си брокер или работиш нещо свързано, там имаш повечко информация, а най-добрите сделки никога не стигат до масовия пазар. Така, ако ти попадне някоя схема, изобщо няма да ти е проблем да ги намериш тези пари, дали кредит или от приятел няма значение. Хвани ти сега примерно сделка на 500 евро при цена 1200 евро за определено място и като го направиш тва 2-3 пъти и бързо ще умножиш имотите по 2. За мен винаги е най-важно цената, на която купуваш, тогава се правят печалбите, ако купиш ниско, шанса да спечелиш е по-голям.
 
Последно редактирано:

PavelAndreev

Active Member
В България масово поради ниските лихви хората се нахвърлят по маломерни апартаменти с цел инвестиция. Почти никой не прави разлика между брутна и нетна възвръщаемост. Например:

- Ако открием имот с наем 500лв и продажна цена 100 000лв, то на година имаме 6% брутна годишна доходност.

Първоначален ремонт - 5000лв; Нотариална такса и данък - 3000лв; Комисионна за брокер - 3000лв. Сега дори няма да слагам тези разходи в калкулацията, че съвсем ще те уплаша.

Платили сме 100 000лв. При 500лв наем имаме годишен приход от 6000лв. А сега да видим и съпътстващите годишни разходи:

- 1 месец средно на година нямаме наемател - 500лв
- Данък имот и такса смет - 200лв
- Застраховка - 120лв
- Входни такси - 200лв
- Фонд ремонт на сграда - 100лв
- Ежегодно интериорно освежаване (латекс, боя, ремонт електроуреди) - 500лв
- Основен ремонт през 10 години (електроуреди, кухня, легло, душкабина) - 5000лв - тоест на година по 500лв.
- ЗДДФЛ - данък за наема (10%) - 50лв на месец х 11 месеца = 550лв

Дотук чистата доходност ни падна до 2830лв/година, което е 235лв на месец чист приход от наеми.

Сега да кажем, че тези 100 000 лв за имота не сме ги дали кеш, а сме изтеглили ипотечен кредит за период от 20 години.

При ГПР 3.22% и лихва 2.99%, за 20 години общо дължима сума: 135 148лв., тоест имаме 35 148лв оскъпяване за целия период. Това е средно 1757.40лв годишно за лихви и банкови такси.
Сега от горните 2830лв на година изваждаме 1757лв и получаваме 1073лв нето годишен приход = 89.41лв на месец ЧИСТО!!!

Извод:

При покупка кеш на имот за 100 000лв имаш брутна възвръщаемост 6% и нетна 2.83% на година.

При покупка с ипотечен кредит на имот за 100 000лв имаш брутна възвръщаемост 6% и нетна 1.07%

Как ти звучи?
Привет, много добър и подплатен отговор по темата и като цяло правилен. Годишните разходи са сериозно завишени, но няма значение. На сходно мнение съм с теб, НО
- точно за това споменах - кредитирането гледам да е за много кратък период. Примерно: купувам на зелено и избирам схема на плащане 80-20 и за срока на строителство 2-3г изплащам всичко + събирам за обзавеждане
- друга гледна точка, която е важна и различна е, че има голям брой хора, които изкарват добри пари, но разбира се това е свързано с къртовски труд, който не ти позволява да развиеш страничен бизнес, какъвто е и моя случай. И какво правят с парите? Хубави дреехи, почивки, часовници - реално неща които ... с тях, без тях е все тая, но парите заминават. В този случай инвестирането в имот е ОК, за да ги спестиш, а ако правилно ги инвестираш и да печелиш - обяснявам по-долу.

Най-лесно се натрупват според мен, ако си брокер или работиш нещо свързано, там имаш повечко информация, а най-добрите сделки никога не стигат до масовия пазар. Така, ако ти попадне някоя схема, изобщо няма да ти е проблем да ги намериш тези пари, дали кредит или от приятел няма значение. Хвани ти сега примерно сделка на 500 евро при цена 1200 евро за определено място и като го направиш тва 2-3 пъти и бързо ще умножиш имотите по 2. За мен винаги е най-важно цената, на която купуваш, тогава се правят печалбите, ако купиш ниско, шанса да спечелиш е по-голям.
Освен брокери и хората със строителство. Аз точно така се заеибих, защото имам възможност да купувам имоти под пазарната цена, а след хубаво и модерно обзавеждане стойността се вдига адски много. И мога да ги продавам на добра печалба.

Въпреки това, не виждам как натрупват по 100 имота за 10 години......
 

coolice

Owner
Голямата далавера в последните пет години в София, беше в гаражите или парко места в подземен паркинг... по малко стартова инвестиция и искат по малко поддръжка... а приходите от наем не са толкова различни при класическтото дългосрочно отдаване
 

PavelAndreev

Active Member
Голямата далавера в последните пет години в София, беше в гаражите или парко места в подземен паркинг... по малко стартова инвестиция и искат по малко поддръжка... а приходите от наем не са толкова различни при класическтото дългосрочно отдаване
Точно така!
 

bigriot

New Member
Привет, много добър и подплатен отговор по темата и като цяло правилен. Годишните разходи са сериозно завишени, но няма значение. На сходно мнение съм с теб, НО
- точно за това споменах - кредитирането гледам да е за много кратък период. Примерно: купувам на зелено и избирам схема на плащане 80-20 и за срока на строителство 2-3г изплащам всичко + събирам за обзавеждане
- друга гледна точка, която е важна и различна е, че има голям брой хора, които изкарват добри пари, но разбира се това е свързано с къртовски труд, който не ти позволява да развиеш страничен бизнес, какъвто е и моя случай. И какво правят с парите? Хубави дреехи, почивки, часовници - реално неща които ... с тях, без тях е все тая, но парите заминават. В този случай инвестирането в имот е ОК, за да ги спестиш, а ако правилно ги инвестираш и да печелиш - обяснявам по-долу.



Освен брокери и хората със строителство. Аз точно така се заеибих, защото имам възможност да купувам имоти под пазарната цена, а след хубаво и модерно обзавеждане стойността се вдига адски много. И мога да ги продавам на добра печалба.

Въпреки това, не виждам как натрупват по 100 имота за 10 години......

Годишните разходи са доста реалистични, ако купуваш имоти в сгради ново строителство с нормални и чисти съседи. Сега ако имаш предвид 50 годишни панелки, където входа мирише на кисело зеле и мазут, там нямам опит :)
 

PavelAndreev

Active Member
А за дялова инвестиция замислял ли си се?
P2P платформите набират популярност. Дори има българска такава за имоти в София.
Да, разбира се. Това според мен е варианта за натрупване на много имоти за кратък период - комбиниране на силите на няколко човека.
 

webstil

Well-Known Member
Да, разбира се. Това според мен е варианта за натрупване на много имоти за кратък период - комбиниране на силите на няколко човека.
Я кажете ква е схемата с тая дялова инвестиция? Реално за кво са ти примерно 40% от X апартамент, смисъл да повече имоти ще имаш на хартия, ама ще имаш само някаква част от тях, а не целите...За мен дори е по-лошо, да делиш имот не е яко, те хората се женят и гледат да не делят имоти с жените си, а вие лафите за дялова инвестиция. Какви са плюсовете?

Тва ми звучи като да си вземеш апартамент с приятелката/жената, да като го цепиш с нея ще ти е 50% по-евтино, но и ще имаш 50% по-малко от апартамента....
 

John Galt

Well-Known Member
Имотите са прекрасни за съхранение на капитал....
Имотите са най-лесният за конфискация актив от Султана. Няма как да ги скриеш. Грешно си тръгнал. Помисли пак.
 

Горе